Полезно знать ВСЕМ

НЕСКОЛЬКО ПРОСТЫХ СОВЕТОВ…
продавцам недвижимости.

       Уважаемые продавцы! Первый шаг к успешной продаже квартиры – это поиски агентства, которому можно доверить решение вашей деликатной и некаждодневной проблемы. Ищите агентство, которое сможет сделать это профессионально, а значит, и оптимально в отношении цены, потерь времени, гарантий организации процесса передачи денег, их проверки, сохранения вашего душевного спокойствия. Для этого необходимо выбрать то агентство, уровень подготовки специалистов и возможности которого максимально удовлетворят ваши потребности.

     С каждым днем становится все сложнее разобраться в тонкостях, необходимых для законного, а значит, надежного проведения любой сделки с минимальными затратами. В случае, когда документы находятся в запущенном состоянии, без грамотного специалиста вам не обойтись. Для того чтобы заставить работать законы на себя, принять правильное решение, учитывая все свои пожелания, требуется помощь знающих людей - юристов и специалистов, владеющих технологиями передачи права, – то есть риэлторов.

Абсолютно бессмысленно обзванивать десятки агентств, выбирая, где больше дадут, и выставлять сразу во всех агентствах свою квартиру, так как:

во-первых, в сфере недвижимости стабильно работают профессионалы;

во-вторых, "рекламное поле" уже сформировано. Это значит, что грамотно размещенная информация о вашем объекте быстро найдет своего потребителя, то есть вашего потенциального покупателя;

в-третьих, тот, кто действительно может оказать вам качественные услуги, не будет заниматься продажей вашего объекта, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд.

      Обратившись в агентство недвижимости, вы столкнетесь с обязательством заключить эксклюзивный договор на оказание услуг.

   Суть договора состоит в следующем: агентство в лице своего представителя, которому вы доверяете сопровождение сделки, обязуется приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость, подготовить к сделке необходимый комплект документов. Продавец же обязуется в течение срока действия договора не продавать свою недвижимость в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего агента. В договоре закрепляется цена квартиры, конкретно прописывается стоимость оказанных услуг и указывается срок действия договора. Кроме того, договор четко регламентирует права и обязанности сторон.

Будьте внимательны при подписании договора! Обязательно прочтите его до конца, задайте вопросы, если они у вас возникнут!

    Еще раз сделаю акцент на том, что подписание эксклюзивного договора с агентством недвижимости, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора – первый шаг к удачному завершению сделки.

Многие продавцы недвижимости заблуждаются, когда думают, что, продавая квартиру через маленькое агентство или самостоятельно, получат больше денег, так как здесь комиссионные меньше. Увы, это не так. Комиссионные меньше, а риск оказаться в неприятном положении – больше. Вспомните, сколько телефонных номеров вы набрали и сообщили информацию о предполагаемой продаже объекта, его стоимости, местонахождении, сказали – в какое время вас не бывает дома, есть ли у вас сигнализация, решетки и железная дверь и т.д.

Не лучше ли доверить эту сокровенную информацию одному человеку. Тем более, что, принимая ее, он берет на себя обязанности о неразглашении.

    Обращаясь в агентство, обратите внимание на наличие в агентстве квалифицированного персонала, сертификата на оказание услуг в сфере недвижимости, условий для ведения переговоров с клиентом, оборудованных рабочих мест, на качество ремонта, мебели и оргтехники и т. д.

    Сотрудники агентства "Недвижимость XXI век", репутация которого складывалась на протяжение многих лет, а в работу вложено в десятки раз больше стоимости данной конкретной квартиры,  приложат все усилия, чтобы сделка состоялась. А в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, окажут юридическую поддержку для сохранения прав собственности. Любое другое агентство может или исчезнуть с рынка, или продолжить работу под новым именем и по новому адресу. А претензии предъявить к несуществующей фирме проблематично.


НЕСКОЛЬКО ПРОСТЫХ СОВЕТОВ…
покупателям недвижимости.

Правило первое:
       Покупатель больше всего рискует при сделках с недвижимостью. Поэтому выбор Агентства Недвижимости для Вас самая главная задача. Вы выбрали Агентство Недвижимости, а Агентство Недвижимости подберет квартиру. Это заблуждение – выбирать квартиру, а не Агентство Недвижимости. Обратившись в надежное сертифицированное Агентство Недвижимости – вы получите и квартиру, и надежность. Если вы не обратите самое серьезное внимание на то, кто Вам продает квартиру, вы сильно рискуете. 


Правило второе:
       Заключите с одним надежным Агентством договор на подбор квартиры. Вами серьезно будут заниматься. Обращаясь ко всем Агентствам Недвижимости, Вы не получите помощь ни от кого. Заключив договор, Вы получаете серьезного консультанта в лице Агентства.


Правило третье:
      Очень часто риэлторы задают много вопросов. Это не праздные вопросы. Например, если у вас «горит» кредит, Вам нужна квартира на срочную продажу с готовыми документами. А если Вам не зададут никаких вопросов, а просто поведут в квартиру, может оказаться, что продавцы к Вашей «срочности» еще не готовы (не готовы документы, сегодня технический паспорт на квартиру делают 40 дней). Риэлторы знают к какому продавцу вести какого покупателя, т.к. это экономия и Вашего времени, и времени риэлтора.

Правило четвертое:
       Вы решили работать с риэлтором, это значит – на просмотре квартир все вопросы вы задаете риэлтору. Дайте ему возможность показать «себя во всей красе», отработать с блеском свою работу. Желательно взять на просмотр квартиры свой паспорт, сегодня многие продавцы ставят такие условия, они беспокоятся о своей безопасности и это не должно Вас обижать. Вы бы тоже хотели знать, кто посещает Вашу квартиру, если бы надумали продавать ее.

Правило пятое:
       Лучше всего осматривать квартиру молча, не ругая ее и не восхищаясь. И лучше, если Вы сразу не будете сообщать хозяевам, что покупаете квартиру. Выйдя из квартиры, скажите риэлтору, что намерены купить квартиру. Он подскажет Вам, как поступать дальше. Какую сумму аванса подготовить. Куда подойти чтобы клиента ждал юрист Агентства Недвижимости. Риэлтору можно сказать и о торге. Все эти вопросы Вы будете решать на прямую с продавцом, когда пойдете один без Агентства Недвижимости. Не тактично, неэтично, не дипломатично – начинать вести переговоры с продавцом игнорируя риэлтора!
     Некрасиво возвращаться, в квартиру к продавцам и уговаривать их работать без Агентства Недвижимости, если квартиру Вам показал риэлтор. Это будет известно в Агентстве Недвижимости, так как все продавцы обязательно сообщают о Вашей «нечестной игре», Вам трудно будет после этого поступка общаться и с другими Агентствами Недвижимости, так как о таких клиентах все Агентства Недвижимости сразу сообщают друг другу и вносят в черный список
      Не удивляйтесь, если Вам зададут вопрос – как вы будете оплачивать покупку квартиры, наличными или это будет кредит, Агентство Недвижимости будет интересовать продаете ли Вы свою недвижимость, или берете ипотечный кредит, какой у Вас первый взнос, и размер заработной платы. Это не любопытство – это нормальные вопросы профессионала. Поэтому–то и лучше работать с одним Агентством Недвижимости по договору, чтобы свое финансовое состояние и планы на будущее не оглашать всему городу.
      Решайте для себя – готовы Вы платить Агентству Недвижимости комиссию и осуществлять подбор варианта квартиры по отработанным технологиям, если нет тогда делайте все сами, рискуйте! Хотя незначительная комиссия Агентству Недвижимости покроет с лихвой все риски, тревоги, потерянное время, а так же обезопасит ваши денежные расчеты. И чаще всего Вы не знаете, что делать в первую очередь: определиться с кредитом или подбирать вариант квартиры. А профессионалы это знают и совершенно бесплатно ответят на Ваши вопросы по телефону 8-902-924-03-88 или в офисе по адресу ул.Победы, д.5, оф.13


                                                          БАЛОМ ПРАВИТ ЦЕНА.

     Сегодня на рынке недвижимости очень трудно определиться с ценой объекта продажи продавцу, да и покупателю важно знать, насколько реалистична цена покупаемого объекта недвижимости.

Что же такое справедливая цена?

      Это цена, по которой объект недвижимости был фактически продан. Я всегда говорю своим клиентам-продавцам, что мы можем, сколько угодно спорить о цене объекта, но она будет такой какую заплатит покупатель. Цену формирует рынок.
     Однозначно, реально оценить недвижимость по телефону просто не возможно, можно только указать вилку, причем разница может достигать нескольких сотен.
     Профессионал рынка недвижимости может максимально приблизиться к реальной цене объекта продажи, если будут соблюдены следующие условия. Необходимо обязательно посетить объект недвижимости, увидеть его лично, оценить местоположение, все характеристики, условия продажи, изучить пакет документов, проверить юридическую чистоту и готовность к сделке. Затем специалист проанализирует спрос на данный сегмент недвижимости, время позиционирования. 
     Такая цена с учетом всех характеристик и будет справедливой. 
    Не стоит пытаться определить цену по рекламным изданиям или из интернета, так как в большинстве случаев это неосуществимые мечты, а не реальная цена продажи.
    Кроме всего прочего в газетах печатается цена для покупателя, а для продавцов она на 5-6% ниже, это комиссия риэлтерских агентств. Не стоит высчитывать цену метра квадратного, исходя из средних данных по городу или району, и затем применять к своей недвижимости. Этот метод больше подойдет для аналитиков рынка недвижимости, которым необходимо определиться с тенденциями на рынке по спросу и предложению, решить инвестиционные вопросы. Но применять его для конкретной квартиры бессмысленно, так как мусорный бачек под окнами вашей квартиры развенчает все ваши надежды на получение заветных миллионов, а какая то незначительная ,с вашей точки зрения, характеристика недвижимости, может поднять стоимость в глазах покупателя.
    Если вы хотите продать квартиру сегодня, не нужно завышать цену, рынок перенасыщен недвижимостью, у вашей квартиры должно быть конкурентное преимущество и это сегодня только цена.
   Сегодня только цена управляет продажами, только цена правит балом на рынке недвижимости, реальная цена сильнее самых замысловатых маркетинговых ходов. Сегодня правильная стратегия продажи — это реальная цена. А ее вам поможет установить только специалист.
    Только правильная цена нивелирует недостатки объекта недвижимости, разбудит мотивацию покупателя
Глупый покупатель с деньгами — это большая редкость и надеяться на это бессмысленно. 
    Продавцу недвижимости необходимо определиться, что он хочет — продать недвижимость или продать за определенную цену. Это две совершенно разные цели и стратегии.


                                       Я хочу обмануть риэлтора.

     Да услуги риэлтора стоят дорого, но это абсолютно не повод, чтобы его обманывать. Необходимо понимать, когда речь идет о таком капиталоемком предмете покупки или продажи, как объект недвижимости, и если вы не профессионал в этой сфере, что экономия на услугах риэлтора, может обойтись во много раз дороже. Вы можете потерять все. Я уважаю клиентов, кода они изначально решают делать все самостоятельно. Но есть такие клиенты, и это, как правило, очень неприятные личности, которые пытаются получить услуги риэлтора, но за это им не заплатить. Их совершенно не смущает, что риэлтор-мама, с тремя детьми может целый месяц перерывать горы информации, чтобы угодить капризному клиенту, вечерами, в ущерб детям, показывать объекты недвижимости. А они, в понравившейся квартире, просто договорятся за ее спиной с продавцом, совершить сделку-купли продажи без участия риэлтора. Между тем, этим " уважаемым " людям не стыдно, что они воруют, хотя в другом месте этого бы постеснялись сделать.
  Во всем мире услуги риэлтора стоят дорого, и это составляет 5-6% от стоимости недвижимости. Американскому рынку недвижимости 200 лет и там этот процент был выведен практическим путем. Причем 6% платит одна сторона сделки и только за нахождение объекта недвижимости или нахождение покупателя. За юридическое оформление заграничный клиент заплатит в специальную службу отдельно, плюсом к 6%. 
    Почему такие дорогие услуги риэлтора? Если заниматься им профессионально, а это делает в городе, из 30 фирм по недвижимости, всего 5 агентств, то бизнес этот очень капиталоемкий и требует больших затрат на его содержание (офис, его перевод в нежилое, обучение персонала, транспорт, техника для офиса и тд), кроме всего прочего сами транзакционные издержки-расходы по совершению сделки - купли-продажи очень велики (реклама, компьютерные программы, средства связи, транспортные расходы и тд).
   Конечно, там где риэлтор сидит дома на телефоне, расходы минимальные, стоимость услуг тоже. Но возникает вопрос, почему, если он такой профессионал, он работает в таких условиях, почему не развивается?
    Я не верю, когда такие специалисты говорят, что такой уровень доходов их устраивает. Любой бизнесмен думает о росте и развитии своего бизнеса. Просто их услуги не очень, у разумных людей, пользуются спросом. Вот они и влачат свое существование и их дело мало похоже на профессиональный бизнес, они работаю за 10 тыс.руб. и им элементарно не хватает денег на себя, не говоря о бизнесе. Они не обучаются и не растут, как специалисты, уровень их ассортимента очень узок, базы данных очень маленькие. Но они успешно создают видимость того, что в бизнесе на рынке недвижимости за копейки можно оказывать профессиональные услуги. Кстати сказать, их то — еще чаще обманывают клиенты, даже 10 тысяч становится получить проблемой, это результат не знания технологий работы на рынке, работа без эксклюзивного договора.
   Любому человеку неприятно, когда его обманывают. Да и представьте себе, что вас обманывают? Неприятно, согласитесь?
    Я ни в коем случае не прибегаю к морали, поскольку бесполезно. Да и бог им судья. 
Когда вы договариваетесь за спиной риэлтора, сработать без его комиссии, я желаю вам, друг друга потом не обмануть, а то ведь трудно бывает остановиться. И может получиться так ,что продавец останется без квартиры и без денег. Ведь, как правило, вопросы, где, как, авансом или задатком, в каком размере и после чего будет происходить денежный расчет за квартиру быстро, все ставит на свои  места и всех, и продавцов и покупателей, ведь не секрет, то это одно из самых уязвимых мест при сделках с недвижимостью. Кстати, как вы думаете, где проходит денежный расчет в фирмах, у которых офис дома или вообще нет? Правильно, это будет только вашим личным делом.
   Иногда продавцы и покупатели приступая к дележу комиссии риэлтора, кому-то же она должна принадлежать, так и не находят компромисса.
     Лично я, видя хоть малейшую попытку обмана, больше работать с этим клиентом не буду. У риэлторов такие личности попадают сразу в черный список, которым они делятся друг с другом. Иногда я говорю, что наш общий знакомый узнает об этом вашем поступке, ведь наш город такой маленький. Иногда клиентам становится стыдно, а некоторые уже с другими риэлторами продолжают свое постыдное дело.
     Порядочность-это главный критерий работы риэлтора и клиента. Ведь нередко бывает так, что приводишь, особенно в элитную квартиру, покупателя, а они с продавцом или вместе учились, или работали, да и вообще просто вместе были депутатами одного уровня. Бывает так, что сразу всем видом показывают, что риэлтор им больше не нужен.
     Но ведь без риэлтора ваша встреча не состоялась бы. Никому в голову не приходит вычленять из стоимости автомобиля или из стоимости булки хлеба зарплату продавца. А зарплату риэлтора каждому хочется посчитать. 
    А ведь это труд и не самый легкий, когда день рабочий не нормирован, а зарплата и ее размер не гарантирован. Конечно, нас никто не неволит заниматься этой работой, просто мы ее любим и делаем это профессионально. И понимаем прекрасно, что наша работа, действительно нужна и есть люди, которые готовы платить деньги, понимая, что сами не рискнут, делать то, в чем слабо разбираются. Неприглядно смотрятся клиенты, пытающиеся воспользоваться базой данных агентства или информацией, не собираясь за это платить. Еще неразумнее смотрятся продавцы, пытающиеся диктовать риэлтору размер комиссии. Продавали бы тогда сами, но ведь не могут, а продать хотят дорого.
     Очень рискуют продавцы квартир, срок владения которыми менее трех лет. Обычно они просят не указывать реальную стоимость квартиры в договоре. Оказываясь один на один с покупателем, они рискуют, и остаться с этим миллионом, по-настоящему.
      Я очень много знаю случаев из практики за 7 лет работы на рынке недвижимости, когда обманувший был наказан, но помочь ему было уже невозможно или просто не хотелось.
     Просто, если вы уверены в своих силах, делайте все сами. Если не уверены, платите деньги и пусть волнуются профессионалы, чтобы у вас все было правильно при сделке купли-продажи.
     Кстати, мошенники на рынке недвижимости действуют сегодня более изощренно, адресно, да и на мошенников часто не похожи, одевают маски порядочных людей.
      Совет клиентам, платить за работу профессионала, если вы воспользовались его услугой. 
     Совет риэлторам - самые лучшие гарантии оплаты за свою работу-это предоплата, она говорит о серьезности клиента воспользоваться услугами риэлтора и заплатить за работу.
Неужели еще существуют такие люди, которые не знают, что за работу риэлтора надо платить?
Неужели существуют такие риэлторы, которые работают бесплатно?